خرید خانه، یک تراکنش پیچیده است با کوهی از مستندات با اصطلاحات تخصصی و گیج‌کننده و هزینه‌ها و کارمزدهای خاص خود. یکی از هزینه‌های بالقوه آن، در صورت اقدام برای وام مسکن[1]، بیمه خصوصی وام مسکن (PMI)[2] است. بیمه خصوصی وام مسکن، به منظور حفاظت از وام‌دهنده در صورت عدم پرداخت بدهی وام، طراحی شده است.

آیا وام‌دهنده به بیمه خصوصی وام مسکن نیاز دارد؟ در اینجا، ‌نیاز است درباره این نوع بیمه، هزینه موردانتظار، طول مدت پرداخت و چگونگی پیشگیری از این هزینه اضافی، صحبت نماییم.

نکات مهم

· بیمه خصوصی وام مسکن، معمولاً هنگامی ضروری می‌شود که شما کمتر از ۲۰ درصد از مبلغ خرید خانه، را پرداخت کرده‌اید.

· بیمه خصوصی وام مسکن تنها در نظام وام مسکن رایج، امکان پذیر است.

· دیگر انواع وام مانند وام‌های اداره مسکن فدرال آمریکا (FHA)[3]، الزامات بیمه وام مسکن خود را دارند.

بیمه خصوصی وام مسکن چیست؟

بیمه خصوصی وام مسکن، هزینه‌ای است که شما هنگام دریافت وام مسکن رایج، می‌پردازید و مبلغ پرداختی شما برای مسکن، کمتر از ۲۰ درصد از قیمت مسکن است. به دلیل این‌که وام‌دهنده،‌ یک مبلغ نقدی برای منزل شما، پیشاپیش، می‌پردازد، این ریسک وجود دارد که شما قادر به پرداخت وام مسکن، نباشید. با الزام شما برای پرداخت بیمه خصوصی وام مسکن، شما بخشی از این ریسک را مانند دیگر انواع بیمه، پوشش می‌دهید.

اما، درک این‌که بیمه خصوصی وام مسکن، یک هزینه اضافی است که باید به صورت ماهانه پرداخت شود، مهم است. مانند مالیات بر اموال، بیمه منزل و بدهی‌ به انجمن مالکین منزل (HOA)[4]، این هزینه فراتر از هزینه وام مسکن شما است.

در مجموع،‌ شما بیمه خصوصی وام مسکن را به صورت حق بیمه ماهانه و هنگامی که وام مسکن خود را پراخت می‌نمایید، واریز می‌نمایید (ممکن است گاهی اوقات، شما آن را پیشاپیش پرداخت کنید. اگر اینطور باشد و اگر، بفهمید که شما به بیمه وام مسکن نیاز نداشتید، بازپرداختی بابت حق بیمه پرداختی خود، دریافت نخواهید نمود).

اطلاعات درباره هزینه حق بیمه شما و این‌که چگونه باید پرداخت شود، در اسناد دریافتی شما، وجود دارد. به زمان سررسید پرداخت‌ها و نوع حق بیمه‌ای که پرداخت می‌نمایید، توجه کنید. به محض این‌که شما به یک نقطه مشخص در وام خود می‌رسید، شما می‌توانید درخواست دهید تا بیمه خصوصی وام مسکن را لغو نمایید.

هزینه بیمه خصوصی وام مسکن چقدر است؟

هزینه بیمه خصوصی وام مسکن بستگی به میزان وامی دارد که شما دریافت کرده‌اید و درصدی که وام‌دهنده برای محاسبه حق بیمه شما،‌ در نظر گرفته است.

برای مثال، شما یک منزل، ۲۵۰ هزار دلاری خرید کرده‌اید و ۵ درصد آن را پرداخت نموده‌اید. مبلغ پرداختی شما ۱۲ هزار و ۵۰۰ دلار است و مبلغی که باید وام تهیه کنید، ۲۳۷ هزار و ۵۰۰ دلار است.

وام‌دهنده، حق بیمه سالانه شما را بر پایه درصدی از مبلغ وام شما، تعیین می‌نماید. برای مثال، درصد معمول، ۰.۵۱ درصد است. وام‌دهنده شما، ۲۳۷ هزار و ۵۰۰ دلار را ضربدر ۰.۰۰۵۱ می‌کند و مبلغ کل ۱۲۱۱.۲۵ به دست می‌آید که حق بیمه سالانه برای بیمه خصوصی وام مسکن شما خواهد بود. این رقم را تقسیم بر ۱۲ نمایید و شما باید ماهیانه، ۱۰۰.۹۴ دلار حق بیمه پرداخت کنید.

سال‌های آتی، حق بیمه شما بستگی به نوع بیمه خصوصی وام مسکن شما خواهد داشت:

· بیمه‌نامه‌ها با تمدید خودکار[5]، پایه حق بیمه سالانه را بر اساس مبلغ اصلی وام و پس از ارزیابی بیمه خصوصی وام مسکن، تعیین می‌کند.

· بیمه‌نامه‌ها با تمدید کاهنده[6]،‌ به صورت دوره‌ای، مبلغ سهام[7] منزل شما را بررسی می‌کنند و به تدریج، حق بیمه شما را با افزایش ارزش سهام شما، کاهش می‌دهند.

چه زمانی بیمه خصوصی وام مسکن، لغو می‌شود؟

به محض این‌که، وام شما به نقطه‌ای برسد که شما ۲۰ درصد سهام داشته باشید، شما می‌توانید از وام‌دهنده درخواست نمایید تا بیمه خصوصی وام مسکن را لغو کند.

به عبارت دیگر، به محض این‌که، موجودی شما به ۷۸ درصد از ارزش اصلی منزل برسد، وام‌دهنده باید به صورت خودکار، بیمه خصوصی وام مسکن را لغو نماید. همچنین، به محض این‌که منزل شما به نقطه میانی استهلاک اقساط بدهی[8] زمانی‌بندی‌شده (مثلاً ۱۵ سال از وام ۳۰ ساله)، وام‌دهنده باید، بیمه خصوصی وام مسکن را لغو کند حتی اگر ارزش منزل شما، کاهش یافته باشد.

اگر شما نمی‌خواهید تا وام‌دهنده به صورت خودکار بیمه خصوصی وام مسکن شما را لغو کند، شما می‌توانید تقاضای لغو آن را اعلام نمایید. شما باید نسبت به وام خود، بروز باشید و باید بتوانید ثابت کنید که نسبت ارزش به وام (LTV)[9] شما به ۸۰ درصد (یا به عبارت دیگر، ارزش سهام شما به ۲۰ درصد) رسیده است.

به محض این‌که شما، این موضوع را اثبات کردید و اگر وام مسکن دومی برای منزل نگرفته باشید، می‌توانید به صورت مکتوب، درخواست لغو بیمه خصوصی وام مسکن نمایید. وام‌دهنده شرایط شما را بررسی و در صورت تأیید، بیمه خصوصی وام مسکن شما لغو خواهد شد.

چگونه بیمه خصوصی وام مسکن را پرداخت ننماییم؟

سه راه اصلی برای جلوگیری از پرداخت بیمه خصوصی وام مسکن وجود دارد. اما، موضوع مهم، سبک و سنگین کردن مزایا و معایب آن است.

پرداخت۲۰ درصد از مبلغ خرید مسکن. هنگامی‌که شما ۲۰ درصد از یک وام مسکن رایج را می‌پردازید، شما نیازی به دریافت بیمه خصوصی وام مسکن ندارید. اگر شما ۲۰ درصد مبلغ خرید مسکن خود را بپردازید، یا اگر بتوانید از کسی این مبلغ را قرض نمایید، نیازی به پرداخت بیمه خصوصی وام مسکن نخواهید داشت.

اما، پس‌انداز این مبلغ به سالیان متمادی نیاز دارد، مخصوصاً اگر شما در منطقه‌ای گران‌قیمت، مسکن تهیه کرده باشید. برای برخی از مالکین منزل، پرداخت ۲۰ درصد قیمت مسکن، ممکن نیست، حتی اگر نخواهند بیمه خصوصی وام مسکن بپردازند.

استفاده از وام قلک[10]. در برخی شرایط، وام‌دهنده به شما اجازه می‌دهد تا وام مسکن دومی را بگیرید تا بتوانید مابه‌التفاوت بین موجودی شما و الزام ۲۰ درصدی را برآورده سازید. در مثال بالا، شما ۱۲ هزار و ۵۰۰ دلار (۵ درصد از ۲۵۰ هزار دلار) را ابتدا پرداخت می‌نمایید و سپس، یک وام مسکن به مبلغ ۳۷ هزار و ۵۰۰ دریافت می‌کنید تا به ۲۰ درصد پرداخت اولیه برسید.

به خاطر داشته باشید که وام مسکن دوم، نرخ بهره جداگانه و مستقل خود را دارد و می‌تواند اساساً نرخ بالایی باشد. بسته به چگونه محاسبه، دریافت وام قلک برای جلوگیری از خرید بیمه خصوصی وام مسکن، می‌تواند در بلندمدت برای شما هزینه‌بر باشد. از یک ماشین حساب مخصوص محاسبه وام، برای بررسی سناریوهای مختلف استفاده نمایید و بهترین گزینه را برای خود انتخاب کنید.

دریافت نوع متفاوتی از وام. بیمه خصوصی وام مسکن تنها برای وام مسکن رایج معنا پیدا می‌کند. در برخی موارد، شما می‌توانید از وام متفاوتی با بازپرداخت کمتر، استفاده کنید و بیمه خصوصی وام مسکن خریداری نکنید. اما، این نوع وام‌ها معمولاً کارمزد خود را دارند.

برای مثال، وام اداره مسکن فدرال، به شما اجازه می‌دهد تا کمتر از ۳.۵ درصد پیش‌پرداخت مبلغ خرید مسکن را داشته باشید. اما شما مبلغِ پیش‌پرداخت بهره وام مسکن (UFMIP)[11] را که ۱.۷۵ درصد مبلغ وام شما است، را در ابتدا پرداخت می‌کنید. علاوه بر این، حق بیمه سالانه وام مسکن را نیز که برپایه مبلغ پرداختی ابتدایی شما برای مسکن محاسبه شده است، باید پرداخت نمایید. معمولاً، شما درصورت پرداخت حداقل ۱۰ درصد از هزینه خرید مسکن، پس از ۱۱ سال می‌توانید هزینه بیمه را لغو نمایید.

نتیجه

بیمه خصوصی وام مسکن، امکان دریافت وام را با پیش‌پرداخت هزینه خرید مسکن کمتر از ۲۰ درصد ممکن می‌‎سازد. این بیمه برای پوشش ریسک نکول تعیین شده است.

اگرچه شما می‌توانید آن را در آینده لغو نمایید، اما اگر در حال انتخاب بین خرید یا اجاره خانه هستید، باید بدانید که بیمه خصوصی وام مسکن، هزینه‌ای اضافی علاوه بر پرداخت وام مسکن، مالیات اموال، نگهداری و دیگر هزینه‌های مالکیت مسکن است. با دقت، تمامی هزینه‌های مالکیت منزل را در قیاس با بودجه خود، پیش از تصمیم به ادامه یا دریافت وام، بررسی نمایید.